Créer une extension, surélever une maison ou transformer entièrement une grange nécessite de vérifier plusieurs réglementations avant de commencer les travaux.
La surface créée, la surface totale du bâtiment, le zonage du terrain et la nature des travaux déterminent l’autorisation à déposer, l’obligation éventuelle de recourir à un architecte et la réglementation thermique applicable.
Déclaration préalable ou permis de construire ?
Dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme, une extension est généralement soumise à :
- une déclaration préalable jusqu’à 40 m² ;
- un permis de construire au-delà de 40 m².
Une règle particulière s’applique lorsque l’extension crée plus de 20 m² et porte la surface de plancher totale du bâtiment au-delà de 150 m² : un permis de construire devient alors nécessaire.
En dehors d’une zone urbaine couverte par un PLU, les seuils sont généralement différents :
- déclaration préalable jusqu’à 20 m² ;
- permis de construire au-delà de 20 m².
Ces seuils ne suffisent pas à garantir la faisabilité du projet. Le PLU peut également imposer des règles concernant l’implantation, les limites séparatives, la hauteur, l’emprise au sol, l’aspect extérieur ou le nombre de places de stationnement.
Quand faut-il faire appel à un architecte ?
Pour un particulier, le recours à un architecte n’est jamais obligatoire pour une simple déclaration préalable.
Pour un projet soumis à permis de construire, l’architecte devient obligatoire lorsque la surface de plancher totale du bâtiment dépasse 150 m² après les travaux.
Il est également obligatoire si la maison dépasse déjà 150 m² avant la réalisation d’une extension soumise à permis de construire.
Une personne morale, comme une société ou une SCI, doit en principe recourir à un architecte pour déposer un permis de construire, quelle que soit la surface du projet.
Même lorsqu’il n’est pas obligatoire, le recours à un professionnel de la conception reste recommandé pour vérifier la faisabilité, organiser les volumes et préparer un dossier cohérent.
Quelle réglementation thermique pour une extension ?
Une extension constitue une partie nouvelle du bâtiment. Elle relève donc de la RE2020, même lorsqu’elle est accolée à une maison ancienne.
Depuis le 1er janvier 2023, les extensions de bâtiments d’habitation entrant dans le champ de la RE2020 sont concernées, quelle que soit leur surface. Les exigences sont toutefois adaptées à la taille du projet.
Pour une extension de maison individuelle :
- en dessous de 50 m², des exigences simplifiées portent principalement sur les performances des parois, des menuiseries et des équipements ;
- entre 50 et moins de 80 m², des exigences intermédiaires s’appliquent, notamment sur la conception bioclimatique et le confort d’été ;
- à partir de 80 m², l’extension relève de la RE2020 complète.
Il est donc nécessaire de consulter un bureau d’études thermiques dès la conception. L’isolation, les surfaces vitrées, les protections solaires, les ponts thermiques, le chauffage et le confort d’été doivent être étudiés avant le dépôt de l’autorisation.
Il ne faut pas confondre le seuil de 40 m² applicable à certaines déclarations préalables avec les seuils de la RE2020 : les règles d’urbanisme et les règles thermiques sont deux réglementations distinctes.
Quelles règles pour la transformation complète d’une grange ?
Transformer une grange en habitation constitue généralement un changement de destination.
Une déclaration préalable peut suffire lorsque le changement de destination ne s’accompagne pas d’une modification de la façade ou de la structure porteuse.
Un permis de construire est nécessaire lorsque le projet modifie également la façade ou la structure porteuse, par exemple lors de la création d’ouvertures, de la modification d’un mur porteur ou d’une intervention importante sur les planchers.
Avant de concevoir les travaux, il faut notamment vérifier :
- que le PLU autorise la création d’une habitation ;
- que le bâtiment est correctement desservi ;
- que l’assainissement est possible ;
- que les règles de stationnement sont respectées ;
- que le bâtiment n’est pas situé dans une zone à risques ;
- que la structure, les planchers et la charpente peuvent être conservés.
Une grange rénovée est-elle soumise à la RE2020 ?
Une rénovation complète n’est pas automatiquement considérée comme une construction neuve.
La transformation d’une grange existante en habitation relève généralement de la réglementation thermique des bâtiments existants, et non de la RE2020.
Pour la majorité des bâtiments de moins de 1 000 m², les travaux sont soumis à la réglementation thermique dite « élément par élément ». Des performances minimales doivent être respectées lors du remplacement ou de la création de l’isolation, des fenêtres, du chauffage, de la ventilation ou de la production d’eau chaude.
La réglementation thermique dite « globale » concerne uniquement les bâtiments réunissant simultanément plusieurs conditions, notamment :
- une surface supérieure à 1 000 m² ;
- une construction achevée après le 1er janvier 1948 ;
- des travaux de rénovation thermique dépassant 25 % de la valeur réglementaire du bâtiment.
Dans une grange ancienne de surface courante, c’est donc généralement la réglementation thermique par élément qui s’applique. En revanche, toute extension nouvellement construite peut relever séparément de la RE2020.
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FM Créations étudie votre projet d’extension, de surélévation ou de transformation complète d’un bâtiment existant.
Nous vérifions les règles du PLU, les surfaces, l’autorisation nécessaire, le recours éventuel à l’architecte et la réglementation thermique applicable.
Nous vous accompagnons ensuite dans la conception, les démarches administratives, la consultation des entreprises et le suivi des travaux afin d’éviter qu’une contrainte réglementaire soit découverte trop tardivement.